При покупке квартиры юридическая помощь является просто незаменимой. Не секрет для многих, что огромное количество судебных споров связано именно с некачественной проверкой чистоты совершаемой сделки.
Таким образом, в условиях низкой правовой культуры нашего общества обойтись без услуг посредника при купле-продаже недвижимости практически невозможно. Юридическое сопровождение покупки — это проверка «чистоты» найденной жилплощади. Юристу, в первую очередь необходимо установить и тщательно изучить историю перехода права собственности и права проживания в данной жилплощади.
Начинать целесообразнее всего с просьбы к продавцу о предоставлении свидетельства о праве собственности на квартиру и правоустанавливающих документов к нему, которыми могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, долевого участия в строительстве и т.д. Конечно, не каждый с первого взгляда в состоянии определить, держит ли он в руках подлинник или мастерски изготовленную подделку.
Если они соответствуют, то идем дальше. Теперь необходимо получить от владельца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Она позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. И это ее самая главная ценность, ведь информация о юридической судьбе прежних жильцов как на ладони: были ли они выписаны, куда (на новое место жительства или в психдиспансер), когда, не были ли ущемлены права того или иного члена семьи при приватизации и т.д.
В принципе для этого же из УФРС продавцом и истребуется расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вдруг есть какие-то запреты, ограничения, обременения на совершение операций с данным жилым помещением. Из содержания документа станет все понятно, главное лишь внимательно проанализировать информацию обо всех правах, которые когда-либо возникали, изменялись, прекращались или переходили к другим лицам на указанную недвижимость.
Общая цель юридического сопровождения покупки — исключить любую возможность законных правопритязаний третьих лиц на покупаемые квадратные метры. И в этом свете судьба несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан как одних из самых незащищенных слоев населения требует детальнейшей проверки. Возможно, их интересы когда-то были нарушены, а новый покупатель будет расплачиваться за ошибки (или даже злонамеренные действия) прошлых хозяев.
Определенную специфику имеют проверочные действия в отношении квартиры, которая перешла продавцу по наследству. По действующему российскому законодательству государство не обязано искать родственников умершего. Поэтому только те претенденты на долю, которые заявили о себе своевременно (в течение 6 месяцев после открытия наследства), фактически его и делят между собой (за некоторыми исключениями). Но! Неучтенные наследники могут просто не знать о смерти своего родственника или знать, но по уважительным причинам пропустить срок принятия. В этом случае суд может срок восстановить и признать наследника принявшим наследство. Что ж, это вполне разумно и справедливо. Только бывает и так, что недвижимость, входящая в состав наследственного имущества, уже была отчуждена, и новый собственник получит в довесок к жилплощади кучу проблем.
Не менее внимательным нужно быть и при покупке квартиры, которая была приобретена по рентному договору с правом пожизненного проживания бывшего владельца. В этой ситуации у продавца необходимо попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, полученное в загсе.
Ну и, конечно же, в проверку юридической «чистоты» квартиры входят действия по выяснению, имеет ли сам продавец какие-либо заболевания, препятствующие заключению сделки, и обладает ли он дееспособностью в полном объеме. Покупатели, как правило, пренебрегают этой необходимостью, если собственник показался им милым, адекватным человеком. А зря, внешность обманчива: улыбчивая женщина может по вечерам прикладываться к бутылке, а тихая старушка состоять на учете с серьезной болезнью в районном диспансере. Купив квартиру у таких лиц, покупатель рискует через некоторое время с ней и расстаться, т.к. сделка может быть признана судом недействительной, учитывая, что прежние собственники в момент ее совершения не понимали значения своих действий.
Таким образом, только после полной и тщательной проверки истории квартиры как по переходам права собственности на нее, так и по прописанным в квартире лицам, можно с большей степенью уверенности утверждать, что негативные судебные последствия покупателя минуют.