Иметь собственное жилье – насущная потребность каждого человека. Но, увы, для многих она остается только мечтой. Конечно, можно снимать квартиру, но собственником так никогда не станешь, и, к тому же, хозяин всегда вправе повысить плату или вовсе попросить освободить помещение. Еще можно взять ипотеку, но не все готовы взвалить на себя груз такой ответственности. Поэтому немало людей, у которых остается один способ решения жилищной проблемы – купить комнату. Об основных юридических моментах таких сделок рассказывает юрисконсульт агентства недвижимости ООО «Успех» Александра Алексеевна Юрцевич.

Ситуация на рынке


Александра Юрцевич: «По сравнению с декабрем прошлого года спрос на комнаты повысился, хотя и не намного. Цены остались на том же уровне. Стоимость комнаты зависит, прежде всего, от места расположения, метража и состояния. В заречной части города стоимость комнаты составляет от 500 до 850 тыс. рублей. Это намного дешевле, чем однокомнатная квартира».

Удачный выбор


А.Ю.: «Выбор комнаты начинается с просмотров. На просмотре покупатель может не только увидеть состояние комнаты, квартиры (места общего пользования), но и пообщаться с собственниками других комнат».

Мы советуем вам осматривать свою будущую жилплощадь вечером, чтобы хозяева соседних комнат успели вернуться с работы, с учебы, из спортзала или из гостей. Если вы пришли днем, не стоит делать скоропалительных выводов. Чистота на кухне – еще не гарантия счастливого соседства, так же как и гора немытой посуды в раковине – не повод отказываться от покупки. В первом случае хозяевами других комнат могут оказаться неуживчивые люди, а во втором – вежливые трудоголики. Поэтому стоит прийти на просмотр еще раз, уже вечером. Обязательно познакомьтесь со всеми – ведь именно с ними вам придется жить бок о бок, и возможно, много лет. И если с первых тактов окажется, что кто-то из них отнюдь не рад вашему появлению, лучше все-таки продолжить поиск вариантов. Недаром есть афоризм: «Ад – это другие». Важно и то, чтобы владельцы остальных комнат были свободны от проблем с алкоголем и наркотиками и вообще вели достойный образ жизни. Даже если вы потом захотите продать свою комнату или сдать в аренду, «плохие соседи» не позволят вам это сделать быстро и на выгодных условиях.

Внимание: документы!


А.Ю.: «Определившись с комнатой, необходимо проверить правоустанавливающие документы на нее.

До введения нового жилищного кодекса РФ (март 2005 года), приватизация осуществлялась долями. После введения нового жилищного кодекса РФ приватизация осуществляется согласно присвоенным номерам комнат. В правоустанавливающих документах указывается не доля, а номер комнаты.

Если правоустанавливающие документы в наличии и в порядке, необходимо заказать справки из БТИ, Поземельной книге и выписку из Россреестра (в зависимости от того, в какой период времени было зарегистрировано право на недвижимость). Из данных документов вы получите информацию об арестах, обременениях и т.д. на отчуждаемую недвижимость. Кроме этого, из них вы узнаете, кого должен уведомить продавец о предстоящей продаже.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Ст. 250 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (исчисление указанного срока осуществляется со дня получения участниками долевой собственности уведомления о продаже), продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Уведомление о продаже или отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса».

Пример из жизни

Владимир наконец-то решился продать свою комнату и взять ипотеку. Как порядочный человек, сразу же зашел ко всем соседям с предложением купить его жилплощадь. «Я комнату продаю за 600 000 рублей, - сказал он. - Если надо, берите, присоедините к своей. Уже как полквартиры будет». «Да ты, что? – удивились они. – Откуда у нас такие деньги? За комплимент спасибо, но купить мы не сможем». «Даю вам месяц на размышление, - продолжал Владимир. Если надумаете, приходите». «Да нечего тут думать, - отрезали они. – Продавай, кому хочешь. Давай, лучше мы тебя проводим». И проводили: накрыли стол, выпили, закусили. А вскоре Владимир нашел покупателя. Они уже собирались подписать договор, как вдруг соседка Лиза возмутилась: «Кому это ты собрался продавать? А почему не нам?». «Так я же вам предлагал! Вы отказались!», - опешил Владимир. Но подтвердить свою правоту он ничем не мог – официального уведомления о планируемой продаже не было. Так что с юридической точки зрения правы были соседи.

А.Ю.: «Кроме этого необходимо обратить внимание на то, кто является собственником отчуждаемой комнаты и сособственником, имеющим преимущественное право покупки. Если ими являются лица находящиеся под опекой и попечительством, согласно законодательству РФ отчуждение допускается с разрешения органов опеки и попечительства».

Имеете право


А.Ю.: «Приобретая долю или комнату в коммунальной квартире в собственность, покупатель приобретает и долю в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире (места общего пользования), а также и долю в праве собственности на общее имущество в жилом доме. На практике, места общего пользования определяются по обоюдному соглашению проживающих в коммунальной квартире. Согласно законодательству РФ (ст. 42 Жилищного кодекса РФ) доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, что регламентируется ст. 247 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, при переходе права собственности на долю или комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой доли или комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой доли и комнаты.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания, что предусматривается ст. 288 Гражданского кодекса РФ. Для этого заключается договор найма в письменной форме. Сдавая комнату в найм, подразумевается, что наниматель будет пользоваться также и местами общего пользования. И, чтобы у нанимателя не возникало каких-либо эксцессов при использовании мест общего пользования, лучше подстраховаться, получив согласие соседей».