В феврале этого года были разработаны поправки в Гражданский кодекс, касающиеся земельных отношений. Впервые в России будут детально урегулированы соседские права по поводу смежных земельных участков. Документом запрещается затенять своими постройками соседний участок и возводить канализационные сооружения, его загрязняющие. При этом можно собирать ягоды и фрукты, упавшие на уча¬сток с деревьев, растущих у соседа, а также срезать и оставить себе корни растений, проникшие со смежного земельного надела. Возникающие разногласия между соседями будут решаться на уровне органов местного самоуправления в досудебном порядке. Более жесткие правила будут прописаны в отношении территорий общего пользования. Владельцам земли на берегах водоемов запрещается перекрывать доступ к общественным пляжам, то же самое касается и поселковых дорог. Если дорога, проходящая через участок, единственная в населенном пункте, то проезд по ней может быть открыт без разрешения хозяина. Ремонт коммунальных, инженерных, электрических сетей также будет производиться без разрешения собственника, через землю которого проложены коммуникации.
Эксперты Некоммерческого партнерства «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» – ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья – оценили актуальность и «жизнеспособность» данного законопроекта. При всей очевидной полезности документ вызывает много споров и сомнений.
Земельные отношения в России во все времена были непростыми. Междоусобные войны русских князей, крепостное право, коллективизация, приватизация и передел собственности в перестроечные времена – далеко не полный перечень событий, повлиявших на формирование земельного права в стране. Переход в 1990-ые годы к рыночным отношениям обозначил новый этап развития землепользования и, в какой-то мере, обострил этот процесс. Временное беззаконие сформировало новый менталитет: что хочу, то и ворочу. Получив право на частную собственность, люди отгородились высокими заборами и стали трактовать законодательство исключительно в свою пользу. Конфликты между соседями порой приводили к трагическим последствиям. «Данный законопроект востребован самой жизнью, - считает Юрий Михеев, руководитель правового департамента НП «КР «Мегаполис-Сервис». – Многие годы он был ожидаем не только враждующими соседями, но и судьями, решающими подобные споры. До сих пор наши суды стояли перед дилеммой, какой из нормативных актов применить в каждой конкретной ситуации: СанПиН, правила межевания и градостроения, архитектурные нормы или требования пожарной безопасности». В качестве примера приведем такой случай. С крыши дома дождевая и талая вода стекала на постройки смежного участка, что приводило к их гниению, в огороде размывалась земля. Очевидно, что оба хозяина нарушили архитектурные и пожарные нормы: так близко друг к другу строения находиться не могут. Дом, сарай или баня должны располагаться на расстоянии не менее 1,5 метров от границы участка. Кто из соседей «виноват больше», кто перенесет или снесет свое строение, решает суд. Бывает, что подобные дела разбираются годами, люди заваливают друг друга повторными исками, а порой даже не считают нужным исполнять судебные предписания. «Введение данных поправок позволит унифицировать практику принятия решений по «соседским» искам, а также создаст некий эталон поведения для граждан в спорных ситуациях: решить проблему, руководствуясь нормой закона, в досудебном порядке или все-таки идти в суд», - комментирует Юрий Михеев.
Досудебное решение «земельных» споров в местных администрациях, казалось бы, позволяет урегулировать разногласия более оперативно и мирно. Это разгрузит суды и избавит граждан от ненужных хождений по инстанциям. Однако Игорь Быковский, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис г. Электроугли», считает, что принятие поправок может вызвать лавинообразный поток исков и только усилит распри. «Сейчас и так много конфликтов по поводу границ участков, а согласно новому закону сосед будет вправе оспорить и то, как используется земля, - рассказывает Игорь Быковский. - Зачастую соседу просто «не нравится» ваш способ хозяйствования. В случае принятия закона это уже будет поводом обратиться к местным властям с жалобой. Как показывает практика, 70% таких «земельных» разбирательств основывается не на реальных нарушениях чьих-то прав, а на бытовых спорах. Необходима детальная проработка поправок, это позволит отсеять неоправданные, а порой и абсурдные ситуации».
Еще больше сомнений вызывает часть поправок относительно территорий, носящих общественный статус. Теперь органы местного самоуправления могут накладывать сервитут в интересах населения, минуя судебные инстанции. Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» сошлись во мнении, что эта поправка в некоторых ситуациях работать не будет. Это касается, в первую очередь, земельных владений крупных чиновников и бизнесменов. Примеров самовольного захвата земель, особенно прибрежных зон, множество. Очень трудно представить, что через территорию, принадлежащую высокопоставленному лицу, будет проходить поселковая дорога или тропинка на пляж. «Эти категории граждан имеют прямой доступ к органам власти, решить вопрос в свою пользу не составит труда, - говорит Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «КР «Мегаполис-Сервис».- Наш менталитет еще далек от западного: право «сильных мира сего» в стране пока никто не отменял. Коррупционную составляющую в таких делах исключить тоже нельзя: найдутся нужные лазейки, и на местах закон может спровоцировать рост взяточничества». Тем не менее, Юрий Михеев считает, что с принятием этих правок в Гражданский кодекс в стране появится универсальный рычаг решения земельных споров между «богатыми и бедными». Это будет еще один шаг на пути к цивилизованным земельным отношениям. Неясными для экспертов остаются механизм работы закона и статьи, касающиеся определения компенсации в случае изъятия участка в общественных нуждах. Что предложат собственнику: выкуп по рыночной цене или равноценный обмен? И что можно считать равноценным обменом: 20 соток по Горьковскому шоссе поменять на 5-7 соток на Новорижском направлении? Обозначить критерии еще предстоит законодателям. «В любом случае закон повлечет массу подзаконных актов из смежных областей права, - резюмирует Игорь Быковский. – Процесс согласования будет длительным, и пройдет немало времени прежде, чем документ начнет реально работать».