Рынок коттеджных поселков в кризис понес существенные потери, несмотря на увеличение объема предложения в этом сегменте сейчас, говорить о его полном восстановлении преждевременно. Правда, девелоперы загородного рынка за это время смогли лучше уяснить нужды покупателей – недорогие квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы вблизи Москвы либо просторные коттеджи, но уже в дальнем Подмосковье. По этому сценарию, удачному, как видится застройщикам, теперь и будет развиваться рынок загородной недвижимости.

Как показывают результаты опроса Фонда общественного мнения, больше половины наших сограждан мечтает жить не в городской квартире, а в собственном доме. Представления об идеальном доме у наших соотечественников еще несколько лет назад, согласно данныс ФОМ, были такие: одно- или двухэтажный коттедж из кирпича или дерева, с четырьмя комнатами, в районе с хорошей экологией. Однако практичность, приобретенная в кризис, заставила потенциальных покупателей скорректировать свои запросы – многие по-прежнему хотели бы жить загородом, но согласны уже не на собственный дом, а на квартиру в малоэтажном жилом комплексе.

Девелоперы, в свою очередь, стали развивать мультиформатные поселки, строя на их территориях не только коттеджи и таунхаусы, как это было в большинстве случаев до 2008 года, но и малоэтажные многоквартирные дома.

Учитывая, что темпы продаж на загородном рынке традиционно ниже, чем на городском, мультиформат – вполне удачный вариант, позволяющий совместить интересы покупателей и выгоду застройщиков.

«В загородном формате интенсивность продаж в принципе ниже – это может быть 1-2 дома в месяц, а то и в несколько месяцев. Правда, если характеристики поселка очень удачные (расположение, соотношение цены и качества), скорость продаж выше и может достигать 10-20 домов в месяц. Например, такие темпы наблюдались в поселке «Новорижский» (девелопер - «Инком»), расположенном в 30-километровой зоне», - рассказывает Татьяна Бокачева, начальник отдела исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

По подсчетам «Индикаторов рынка недвижимости», в Подмосковье в конце 2010 года на реализацию предлагалось 284 поселка, в 2011 году – уже 354. В основном новое предложение состоит из поселков эконом-класса на менее престижных направлениях (юг, юго-восток, восток и северо-восток Подмосковья), или на престижных направлениях (например, на Новорижском шоссе), но на достаточно большой удаленности – 30 - 90 км от МКАД.

В Подмосковье насчитывается порядка 26 жилых комплексов смешанного типа, сочетающих таунхаусы, многоквартирные дома и коттеджи, причем половина из них находится в 15 км от МКАД.

Минимальная цена квадратного метра в квартире на таком расстоянии составляет 44 тысячи рублей, а стоимость таунхаусов стартует от 5,2 млн рублей.

Для сравнения – трехкомнатную просторную квартиру (80 кв.м.) в панельном доме в Жулебино (15 минут на транспорте от метро Выхино) на сайтах агентств недвижимости можно присмотреть за порядка 9,5 млн рублей. За однокомнатную квартиру (около 40 кв.м.) в этом же районе в аналогичном панельном доме после ремонта запрашивают порядка 5,3 млн рулей.

Правда, в некоторых случаях квартиры в малоэтажках могут быть небольшой площади – например, однокомнатная квартира порядка 30 кв.м. Цена в этом случае также будет меньше, однако, по сравнению с квартирами в стандартных многоквартирных новостройках, такое жилье представляется тесноватым.

«Наш поселок находится в черте города, поэтому более рационально предлагать не большие коттеджи, а совмещать форматы городского типа – таунхаусы и квартиры в четырехэтажных домах. Сейчас многие застройщики обратили внимание на такой формат и стали его развивать. Рынок загородных домов очень насыщен и разница между поселками только в качестве используемых материалов, уровне отделки домов и удаленности от МКАД, от чего и варьируется цена. Покупатели хотят что-то новое», – рассказывает заместитель генерального директора ЗАО «МФК Видное» Михаил Кокотов.

По наблюдениям управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, «наибольший спрос в малоэтажном строительстве приходится на объекты, расположенные не очень далеко от МКАД, чтобы была возможность ездить на работу в Москву».

Такие квартиры – это все же выбор тех, кто ведет активный образ жизни и работает в столице, говорит Владимир Яхонтов. «Для «деревенского» комфорта люди по-прежнему выбирают дома в коттеджных поселках», – добавляет он.

По данным корпорации «Инком», именно в сегменте малоэтажных многоквартирных домов цены растут быстрее всего. Так, относительно февраля текущего года полная цена предложения повысилась на 9% (с 3,9 млн. руб. до 4,2 млн. руб.) Коттеджи в среднем предлагаются за 15,3 млн. руб. (+1%), таунхаусы и дуплексы за 9,9 млн. руб. (-1%) и 11,5 млн. руб. (+5%).

Помимо меньшей итоговой стоимости, покупателю квартиры придется впоследствии тратить меньше средств и на ее обслуживание. Если покупать квартиру в малоэтажном жилом комплексе даже в составе коттеджного поселка, дополнительные расходы будут сопоставимы с содержанием квартиры в ближайшем населенном пункте. Обслуживание отдельного коттеджа обойдется дороже.

«Средняя цена квадратного метра в коттедже (включая стоимость земли) в конце 2011 года составляла 74 768 рублей, при этом средняя стоимость эксплуатации (охрана, уборка территории, вывоз мусора и т.п.) – 8 501 рублей в месяц.

Средняя цена квадратного метра в малоэтажном жилом комплексе 66 838 рублей, однако из-за меньшей площади объектов разница в общей стоимости за объект более существенна (чуть более 4,5 млн рублей за квартиру в МЖК против 20 млн рублей за коттедж с участком). При этом стоимость эксплуатации в МЖК практически не отличается от стандартных расценок в многоквартирных новостройках. К тому же многие малоэтажные жилые комплексы в принципе не предлагают такой объем услуг, как коттеджные поселки (например, далеко не везде есть охрана)»,- рассказывает Татьяна Бокачева.

Рынок недвижимости предлагает желающим жить за городом и еще один, самый бюджетный, вариант – это просто кусок земли, так называемые участки без подряда. Средняя стоимость участка составляет порядка 2,5 млн рублей. «Основной объект продаж в новых проектах по-прежнему самый простой – участки без подряда», – поясняет управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.

По подсчетам компании ОПИН, порядка 71% от всего существующего предложения на загородном рынке в конце прошлого года как раз составляли участки без подряда.

Однако эксперты отмечают тенденцию: число таких проектов начинает сокращаться и они смещаются в Дальнее Подмосковье. По данным компании ОПИН, доля новых поселков с участками без подряда в 2011 году составила менее 50%, тогда как в 2010 году составляла 91%.

Причина популярности этого формата проста – меньшая цена. По оценкам компании IntermarkSavills, при покупке готового дома с участком, более 50% стоимости приходится именно на дом, хотя реальная его себестоимость значительно ниже. Т.е. если купить землю и самому построить на ней дом, можно заметно сэкономить. К участку земли девелопер обязуется подвести необходимые коммуникации – электричество, воду, канализацию, газ. При покупке участка обязательно нужно уточнять, входит ли в заявленную цену последующее подключение к этим сетям: в некоторых случаях за подключение придется платить дополнительно. Однако подключение участков к коммуникациям происходит не сразу. По различным оценкам, пока коммуникации проведены примерно в 30% подмосковных поселков такого типа.