До 1998 года сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Потом 14 лет нотариусы почти не заглядывали на рынок недвижимости. С 2012 года ситуация может кардинально измениться. Профессиональное сообщество ожидает, что уже в нынешнем году вступят в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, внесенные в Госдуму действующим президентом Дмитрием Медведевым. Одно из существенных новшеств в том, что любая сделка с недвижимостью (покупка, продажа, дарение, рента, наследование и проч.) будет обязательно регистрироваться у нотариуса. Нотариус сам соберет документы с помощью электронных технических средств и доступа к электронным реестрам. Расчеты между продавцом и покупателем будут происходить через депозитный счет нотариуса. Кстати, и сдавать документы на регистрацию в Росреестр будет тоже нотариус. Предполагается, что за риэлторами останутся поиск продавца и покупателя, подбор и просмотр вариантов, переговорный процесс, а в результате такого разделения труда все стороны сделки сэкономят время и нервы.

Официальная позиция


Министр юстиции Александр Коновалов в феврале этого года представил президенту доработанные поправки в Гражданский кодекс и рекомендовал внести их в Госдуму.

По информации ИНТЕРФАКСа, Александр Коновалов считает, что в связи с введением обязательной нотариальной формы сделок с регистрируемыми правами «будут предприняты меры, направленные на повышение уровня доверия общества к нотариату, на установление экономически оправданных нотариальных тарифов».

«Это приближает Российскую Федерацию к исключительно популярной и абсолютно востребованной во всех развитых правовых системах схеме латинского нотариата, где нотариус не только выступает в роли почтальона, штампующего документы, но гораздо более скрупулезно изучает обстоятельства сделки, предупреждает тех, кто к нему обратился, о всех особенностях сделки и ее рисках, несет ответственность за то, что эта сделка впоследствии может привести не к тем результатам, к которым стремились стороны», - пояснил министр.

Предполагается, что по принципу «одного окна» любой желающий сможет обратиться к нотариусу и «через разумный срок за разумную небольшую плату мог получить полный пакет готовых документов и не простаивать очередь в регистрирующих органах». Таким образом, по сути, нотариус должен будет взять на себя часть государственных функций. Однако, как отметил А.Коновалов, эта норма вступит в силу «по готовности нотариусов обеспечить оказание таких услуг - то есть после вступления в силу нового закона о нотариате и нотариальной деятельности».

Да - нет - возможно…


Как проявит себя новшество в реальности, пока неясно. Начинающие агентства недвижимости боятся нового закона как огня, опасаясь, что потеряют клиентов. Опытные риэлторы побаиваются не за себя, а за клиентов: наверняка в первое время сроки сделок затянутся.

Рассмотрим возможные плюсы и минусы поправок.

Плюсы:

- Собственники жилья будут защищены, а юридическая чистота сделки - гарантирована. Год назад, когда начались разговоры об участии нотариусов в подготовке сделок с недвижимостью, нижегородский нотариус Вера Чагаева говорила: «Нотариус участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняет им смысл и возможные правовые последствия совершаемых сделок. Он откажет в заключении договора, противоречащего закону, а также предупредит злоупотребление доверием сведущего лица по отношении к несведущему с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред. Нотариус составляет договор, проводит правовую экспертизу документа, проверяет наличие запрещений, арестов и других обстоятельств. В случае утраты договора, удостоверенного нотариусом, из нотариального архива можно получить дубликат. Нотариальное удостоверение сделок предупреждает обращение граждан в суд с исками о признании сделок недействительными. Нотариальные акты имеют особую доказательственную силу, облегчая рассмотрение споров и процесс доказывания в суде».

- Услуги риэлторов подешевеют. Скорее всего, роль риэлторов существенно сократится и сведется к решению организационных вопросов. Это может удешевить их услуги, но на фоне появившихся расходов на нотариуса граждане такого удешевления не заметят.

- Система государственной регистрации уже десятилетия существует в европейских странах. За это время она себя оправдала и наглядно демонстрирует, что государственная регистрация в сочетании с нотариальным удостоверением сделок с объектами недвижимого имущества оптимально защищает интересы и продавца, и покупателя.

Минусы:

- Увеличится стоимость сделки. Сегодня нотариусы берут за свои услуги от 1 до 10% от стоимости сделки. В пояснительной записке к законопроекту, конечно, говорится о том, что «нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны ввиду своего размера восприниматься гражданами и участниками оборота как необоснованное бремя расходов». Но пока размер тарифа четко не определен. Расплывчатые фразы о том, что он «будет определяться с учетом сложности нотариального действия, временных затрат на его подготовку и удостоверение», не в счет. Некоторые участники рынка недвижимости предполагают, что, для снижения расходов на нотариуса, и продавцы, и покупатели столкнутся с соблазном искусственного занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

- Затянется процесс регистрации, так как нотариусов мало, к ним и так стоят очереди.

Возможные перспективы


Если плюсы и минусы вполне предсказуемы, то более отдаленные перспективы не столь очевидны.

- Законопроект предполагает повышенные требования к профессионализму нотариуса. Он призывает повысить профессионализм и культуру нотариусов и серьезно усилить их ответственность.

- Использование электронного документооборота. На сегодняшний день все нотариусы имеют электронно-цифровые подписи и успешно передают документы на государственную регистрацию в налоговые органы. Они также запрашивают выписки из ЕГРП на недвижимое имущество при совершении сделок с недвижимым имуществом либо при оформлении наследственных прав. В будущем перечень документов, которые можно получить по интернет-запросам, серьезно расширится. И у людей отпадет необходимость в изматывающих визитах к чиновникам.

Пусть в это пока не верится, но и в то, что можно будет ходить по улице с собственным телефоном, 20 лет назад большинство из нас не верило.

Профи перемен не боятся


Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:

- Перспектива нотариального удостоверения сделки нас нисколько не пугает. И нотариусы, и риэлторы заинтересованы в цивилизованном рынке недвижимости. Значит, мы можем успешно сотрудничать. Думаю, однако, что поначалу могут возникнуть проблемы.

Во-первых, нотариусов в Нижнем Новгороде не так много, очереди на прием довольно большие, следовательно, сделки могут затянуться по времени. Тем более что нотариусы, в отличие от риэлторов, не будут готовы заключать договор «по первому требованию», у них уровень взаимодействия другой.

Во-вторых, что касается финансовой стороны, то стоимость оформления сделки вырастет, работа нотариусов может лечь бременем на плечи покупателей, и это однозначно приведет к удорожанию сделки в целом.

Но взамен, надеемся, участники сделки получат дополнительные гарантии по ее безопасности. Гарантией чистоты сделки со стороны нотариуса является его имущественная ответственность, возможно, с участием страховой компании.

Тем не менее, пока участие нотариусов в сопровождении сделки - это только проект. И, поскольку ни одного слушания в Госдуме не прошло, прогнозы делать трудно.

Елена Калачева, директор АН «Вариант плюс»:

- Некоторые агентства недвижимости реагируют на конкуренцию с нотариусами остро, боятся, что потеряют клиентов. С моей точки зрения, мы с нотариусами не конкуренты. Да, нотариусы могут проверить юридическую сторону сделки. Им даны полномочия, благодаря которым они могут собрать весь необходимый пакет документов.

Но, если вы посмотрите, какие степени проверки проходят документы в нашем агентстве недвижимости, то поймете, что нотариусы никогда этим заниматься не будут. Если бы мы смотрели только в документы, не раз столкнулись бы с неприятностями. Однако, по нашим внутренним правилам, проверяется не только подлинность документов (на наличие всех степеней защиты, на подчистки, вклейки и прочее) и доверенностей, но и общение с соседями, с сотрудниками ЖЭКа, с участковым. Допустим, если родственники скроют от нотариуса, что есть еще один наследник, нотариус проверить это не сможет. Но если поговорить с соседями, родственниками, если расширить круг общения, то все тайное становится явным. Согласитесь, что такой кропотливой работой нотариусы заниматься не будут.

Соответственно, не нотариусы ищут покупателя на квартиру по максимально высокой цене, не они ведут переговоры, не они организуют просмотр и показ квартиры, не они берут на себя улаживание застарелых семейных конфликтов.

Есть еще одна сторона медали. Когда сделка завершается, агентство недвижимости проходит с клиентом три последние ступени перед ее закрытием. В них входят переезд (квартира должна быть сдана в том же состоянии, в каком находилась до продажи), закрытие лицевых счетов (чтобы не было долгов по коммунальными платежам) и прописка (снятие с регистрационного учета прежних владельцев). В ином случае, бывает, и балконы расстекляют, и линолеум сдирают, и унитазы демонтируют. Нотариусы - очень грамотные юристы, но, как кабинетные работники, вряд ли будут ходить и проверять состояние квартир.