Часто бывает, что делая дорогую покупку на всю жизнь, мы приобретаем кота в мешке. Это в полной мере может относиться к загородному дому. И экономичная дача, и коттедж должны десятки лет дарить комфорт своим обитателям, не требуя капремонта. Но некачественные материалы и строительный брак могут за несколько лет съесть суммы, сопоставимые с бюджетом стройки.

Как свести к минимуму риск ошибок при покупке нового дома либо при приемке его от строителей? В предыдущих публикациях мы говорили о правилах выбора участка. Пришло время разобрать вопросы, связанные с осмотром нового дома и оценкой качества строительства. Приобретение коттеджа у строительной компании не окажется котом в мешке только в одном случае: если вместе со своей работой застройщик готов предъявить полный пакет проектно-сметной документации. Причем эта документация – вовсе не красивая картинка с планами этажей и схематичным изображением фасадов (как часто полагает неопытный покупатель), а увесистый том с множеством чертежей, пояснительных записок и таблиц со сметными расчетами. Есть здесь только одно «но». Поскольку мы живем во времена дачной амнистии, требования к застройщикам, возводящим частные дома не больше трех этажей, предельно упрощены.

Заложникам амнистии посвящается


Благодаря дачной амнистии сегодня можно строить вообще без проекта, чем не преминули воспользоваться и самозастройщики, и мобильные бригады, укомплектованные рабочей силой из ближнего зарубежья. Народный умелец, вооружившись эскизом из печатного или электронного каталога проектов, может возвести коттедж, который в конечном счете будет принят в эксплуатацию. На пригородном строительстве такое положение вещей сказывается не лучшим образом.

Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда проект у частного застройщика есть, но он сам руководит работой: фундамент у него возводит одна бригада, стены – другая, кровлю – третья. Может оказаться, что в процессе строительства он решает отступить от проекта, пригласить более сговорчивых рабочих или заменить предусмотренные документацией материалы на более дешевые. И такие модернизации скорее всего не найдут отражения в документах.

Но тот, кто экономит на материалах, скорее всего, сэкономит и на строительном технадзоре. А при таком раскладе за качество и надежность не ответит никто (стандартный срок гарантии на строительные работы – пять лет). Возможный результат: из-за ошибок строителей дом, который строили для себя любимого (или, по словам продавца, «как для себя»), наспех готовится к продаже и оказывается на рынке.

Можно ли купить или под свою ответственность подписать акт сдачи-приемки, если собственник или застройщик не готовы предоставить вам полный набор проектно-сметной документации, в которой зафиксированы и ход строительства, и произведенные в процессе возведения конструктивные изменения? Теоретически – да, если дом вам очень нравится. Но осматривать его надо очень придирчиво.

«В этом случае будет кстати пригласить независимых профессиональных экспертов в области строительства, – говорит начальник строительного отдела компании «ТКДом» Максим Курчатов, – правда, и они не могут видеть сквозь стены. Посмотрев на свежий фундамент, даже специалист не определит, какой марки строительная арматура применялась и правильно ли она уложена».

Загородный фундаментализм


Вне зависимости от того есть ли вся документация или нет, осмотр нового коттеджа следует начинать с фундамента – он является основанием не только для дома, но также может оказаться и фундаментальным началом в цепочке трудно исправимых ошибок. Если к этому моменту он уже облицован плиткой, мы едва ли сможем оценить его состояние, а любые трещины всегда можно замаскировать. Но нас должен интересовать не сам фундамент, а в первую очередь то, что вокруг него: есть ли отмостки, дренажные системы, и работают ли они. Ведь дренаж – это неотъемлемая часть строительного основания.

Какая связь между фундаментом и кровлей? Самая прямая. Почему у старого, дедовского дома, стоящего на плохоньком столбчатом фундаменте, все время приходится ремонтировать крышу? Потому что основание «гуляет», а швы расходятся. Так вот, у новых домов эта зависимость тоже прослеживается. Один из главных врагов любого дома – и нового, и старого – высокий уровень грунтовых вод (УГВ), и строители должны позаботиться об их отводе от фундамента.

Оценить качество подготовки основания, а также УГВ можно, если штыковой лопатой сделать шурф, а попросту – яму глубиной один метр. Если она заполнится водой – дело обстоит не лучшим образом. Если мы сделаем шурф непосредственно у фундамента, мы сможем оценить качество подготовки строительного основания: есть ли у дома песчаная подушка.

По словам Максима Курчатова, это ключевой момент: «Многолетний опыт показывает: что если основание дома подготовлено «по уму», то обычно и арматура подобрана правильно и бетон качественный. А раз так, то и вероятность того, что все остальное тоже сделано правильно, вырастает в разы».

По проекту


Если с фундаментом все в порядке – заходим в дом. В самом доме открываем и закрываем все окна и двери. Они должны быть установлены без перекосов. Стены любого современного дома – это сложный слоеный пирог. Но самый сложный в этом отношении случай – коттедж, построенный по каркасной и панельно-каркасной технологии. Мы уже писали о том, что качество таких строений зависит от человеческого фактора: кто и из чего такой дом строит.

Соответственно если в бумагах педантично зафиксирован ход строительства, отражены все произведенные в процессе работы замены материалов, а продавец может предъявить пакет договоров со строительными организациями, где обозначены гарантийные обязательства на те или иные виды работ и конструкций – наша задача упрощается. Но так бывает, мягко говоря, не всегда. Что делать, если качество строительства вызывает серьезные сомнения?

«Оптимальный вариант – посетить объект вместе с независимым от строительной компании экспертом, причем желательно в тот период, когда внутренняя отделка еще не завершена и есть возможность посмотреть на состояние строительных конструкций», – говорит Максим Курчатов.

Но если дом сдан и отделан, хозяин может отказаться вскрывать стенку, чтобы показать потенциальному покупателю внутренности. Это его право, но ваше право – отказаться от покупки. Если речь идет о доме без чистовой отделки, категорический отказ продавца открутить несколько шурупов и снять лист гипсокартона должен вас насторожить. Не исключено, что у того, кто строил, свои «скелеты в шкафу».

Что можно увидеть? Например, качество доски, из которой сделаны элементы каркаса. Правильная технология предполагает, что для этой цели используется сухая, строганая доска. Но в частном строительстве сплошь и рядом случается, что вместо нее в ход идет пиленая древесина естественной влажности с ближайшей пилорамы. Таких строений на рынке немало. Приобретая дом, построенный по такой, самой экономичной технологии, придется быть готовым к тому, что обветшает он быстрее, чем объект, построенный из качественной древесины. Чтобы увидеть такую подмену, не нужно быть профессионалом в области строительства.

Профессионал отметит гораздо больше деталей. Например, замену дорогого, предусмотренного проектом, материала дешевым аналогом, качество монтажа утеплителя, наличие или отсутствие предусмотренных проектом паро- и гидроизоляционных пленок (сплошь и рядом о них забывают), зацветающие грибком газобетон и древесину (так бывает, если строительные конструкции долгое время мокли под открытым небом).

«Глаз профессионала считает и халтуру, и ошибки строителей, – подытоживает Максим Курчатов, – при этом практика показывает, что если количество видимых «небрежностей» превышает разумные пределы – высока вероятность и скрытых дефектов».

Существенно облегчит процесс приемки дома от строителей тепловизионное обследование. Оно позволит выявить мостики холода, дефекты монтажа оконных и дверных блоков, конструкции кровельного пирога, а также те места, где строители неправильно проложили утеплитель. Но оставим эту тему для следующих публикаций: на дворе уже почти лето, а для того чтобы поработать с тепловизором, желательны температуры близкие к минусовым. Стало быть, для того чтобы применить один из самых доступных и эффективных методов неразрушающего контроля в строительстве, придется ждать зимы.

Впрочем, все, сказанное выше, относится к покупке готового или полуготового дома. Если строительство далеко от завершения, а проект предполагает кровли сложных конфигураций, либо дом возводится в сложных геологических условиях, имеет смысл подряжать не только строительную организацию, но также и независимого специалиста по технадзору. Самыми важными контрольными точками для вас должны стать момент подготовки строительного основания и дренажные работы. Затем вам желательно увидеть готовый фундамент. В период возведения стен вам также желательно почаще наведываться на стройку со строительным уровнем и рулеткой, чтобы не дать строителям шанса схалтурить. Следующие важные моменты – монтаж утеплителя, а также установка оконных и дверных блоков. В этом случае приемку дома разбивают на этапы, окончание каждого из которых желательно сопровождать подписанием соответствующего акта сдачи-приемки. Впрочем, это тема следующих публикаций.

Кстати:

Исправить строительные ошибки, заложенные на стадии подготовки основания и фундаментных работ, удается далеко не всегда. Просчеты при строительстве кровли – далеко не так фатальны.