Имущественные налоговые вычеты позволяют покупателям недвижимости компенсировать понесенные затраты, а продавцам – снизить налог на доходы физических лиц, который оплачивается в случае продажи объектов, находящихся в собственности менее трех лет. В последнее время в Налоговый кодекс РФ уже был внесен ряд поправок, благодаря которым схема расчета НДФЛ и применения налоговых вычетов стала более лояльной, но чтобы сделать порядок более справедливым и разумным, законодателям и налоговикам еще есть куда стремиться.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, какие новшества в части имущественных налоговых вычетов ждут нас в ближайшее время. О том, какие налоговые льготы действуют сегодня, можно прочесть в нашем предыдущем материале на эту тему «Сделка с квартирой: верните себе 260 тысяч рублей. Последние новости о налоговых вычетах: разрешили то, что раньше запрещали».

Грядущие изменения


Самые важные тенденции законотворчества в сфере налогообложения отражены в документе «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» - проекте Минфина, одобренном Правительством РФ.

Естественно этот акт - не новый закон, да собственно он и не прописывает никаких процедур, фактически это руководство к действию, которого должны придерживаться в Государственной думе при внесении поправок в Налоговый кодекс.

И на сегодняшний момент по налоговым вычетам приняты лишь следующие поправки, и только в первом чтении:

- в случаях, когда родители строят или покупают жилье за счет собственных средств, но оформляют его в собственность своих несовершеннолетних детей, как правило, не являющихся налогоплательщиками, дети не теряют права на получение имущественного налогового вычета в дальнейшем, то есть, если они будут покупать недвижимость уже на свои средства, то смогут воспользоваться вычетом;

- если недвижимость приобретается в общую совместную собственность, то налогоплательщик (он же совладелец) может не пользоваться своим правом на налоговый вычет (если не будет обращаться за предоставлением вычета), но при этом не потеряет его при последующей покупке жилья. Эта поправка дает возможность получить полноценный вычет в размере 2 млн руб., ведь при долевой собственности он может рассчитывать лишь на вычет, пропорциональный своей доле (если доля 50%, то и вычет тоже будет лишь 50% от положенного, т.е. 1 млн руб.).

Светлана Оганджанянц, налоговый консультант консультации NALOGOVMALO.RU, член Палаты налоговых консультантов РФ, считает это началом более серьезной и ожидаемой специалистами реформы, которая изменит механизм применения налогового вычета при приобретении недвижимости в долевую собственность.

Если сейчас, как уже отмечалось, налоговый вычет в размере 2 млн руб. делится на всех собственников пропорционально их долям, то в будущем каждый налогоплательщик сможет получить вычет в размере до 2 млн руб. независимо от количества сособственников и размера своей доли в купленном объекте. Правда, когда именно будет принята такая поправка, пока не известно: «Когда она появится, сложно сказать, но Налоговый кодекс меняется в среднем раз в три дня, и иногда поправки вносятся практически перед Новым годом, как это было в 2008 году, когда вдвое увеличили вычет на жилье (с одного миллиона до двух - п. 2 ст. 220 НК РФ)», - говорит Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU). Так что нововведения возможны уже и в 2013 г., хотя более реальный срок – все же 2014 - 2015 гг.

К тому же нужно учесть, что право на вычет каждому резиденту РФ дается лишь раз в жизни, и даже если вышеуказанная поправка будет внесена, при стоимости доли в имуществе менее 2 млн руб., вычет будет равен лишь сумме понесенных расходов, и «добрать» до 2 млн при последующих покупках недвижимости уже не получится.

Поэтому при приобретении не очень дорогого жилья более правильным решением будет уменьшение списка собственников, если это возможно, либо разделение долей таким образом, чтобы доля хотя бы одного собственника стоила 2 млн – он воспользуется своим правом на вычет, а другие владельцы смогут воспользоваться им потом при покупке другой недвижимости, как разрешает одна из поправок, уже принятых в первом чтении в нынешнем году. Будем надеяться, что уж ее примут окончательно.

Ожидаемая же поправка будет наиболее полезна при покупке довольно дорогой недвижимости в общую долевую собственность на семью, правда, при условии, что все совладельцы будут совершеннолетними либо квартира будет оформлена на одного взрослого и детей. «Пока налоговые органы руководствуются постановлением Конституционного суда, которое позволяет получить вычет за детей, если у квартиры, приобретенной в долевую собственность, лишь один взрослый собственник, т.е. один из супругов», - сообщает Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU).

Однако при выполнении указанных условий и, скажем, стоимости жилья 8 млн руб. на четверых совладельцев можно будет вернуть 1 040 000 руб. налогов (ведь каждый получит право на налоговый вычет в размере 2 млн руб.). Именно поэтому, по мнению Ирины Федуловой, ведущего аудитора фирмы «Ажур-Аудит», нововведения в первую очередь увеличат возможности по возврату НДФЛ для больших и многодетных семей. Таким образом, изменения в сфере налоговых вычетов будут не только справедливыми, но и социально ориентированными, особенно если законодатели разрешат получать вычет за детей, если квартира оформлена в собственность двух супругов и их малышей.

Однако, как отмечают эксперты, даже грядущих нововведений не достаточно.

Налоговый вычет и конфликт интересов


Обещанные изменения совсем не решают один из основных конфликтов существующего законодательства - конфликт интересов при купле-продаже недвижимости со сроком владения менее 3 лет. В этом случае продавец не платит налог, только если все расходы по данному объекту недвижимости, включая стоимость его покупки, равны цене продажи (что практически невероятно) или жилая недвижимость стоит не более 1 млн руб., поэтому ему интересно отразить в договоре купли-продажи именно такую сумму сделки, даже если квартира стоит существенно дороже.


При этом покупателю хочется получить причитающийся ему вычет в 2 млн руб., а значит, ему выгодно указать в договоре реальную стоимость жилья. Это по-прежнему приводит к тому, что множество сделок на бумаге заключается по фиктивным ценам, а продавец делает покупателю скидку на недополученную сумму налоговой льготы. Правда, не все покупатели хорошо осведомлены о своих возможностях, поэтому многие теряют деньги, а также право на возврат части процентов по договору ипотеки, «ведь при несоответствии сумм в договорах ипотеки и купли-продажи в вычете в части процентов налоговые органы отказывают», - говорит Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU).

Продавцы здесь тоже рискуют. При сумме в договоре в 1 миллион руб. продавец обязан подавать декларацию (ст. 229 НК РФ), которая подвергается камеральной проверке. Если у лица, проводящего проверку, возникают сомнения относительно сведений, то могут быть инициированы:

- запрос контрагенту по сделке (покупателю) с просьбой предоставить копии документов;
- вызов налогоплательщика для дачи пояснений в налоговую инспекцию;
- вызов и допрос свидетелей (например, риелторов).

«Если в результате проведенных мер выявляется неуплата или неполная уплата налога, то выносится решение о привлечении продавца к налоговой ответственности. За неуплату налога предусмотрен штраф в размере 40% от суммы неуплаченных средств. Такой штраф налагается и в случае умышленного внесения в декларацию ложных сведений. А помимо штрафа с налогоплательщика взыскивается еще и недоимка и пени. Когда же сумма неуплаченного налога превышает сумму в 600 000 рублей, то налоговые органы обязаны передать материалы в органы МВД для проведения следствия и возбуждения уголовного дела по ст. 198 УК РФ», - сообщает Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU).

Сегодня такой конфликт можно решить лишь с помощью грамотных налоговых консультантов, так как есть немало законных методов, позволяющих снизить налоги или свести их к нулю. «Например, можно принять к вычету не 1 миллион руб., а затраты, которые понес налогоплательщик при покупке или строительстве продаваемого имущества. Если продаваемая квартира ранее была куплена, то налог платится с разницы между покупной и продажной ценой. Также налоговую базу можно уменьшить на расходы по улучшению и благоустройству продаваемого имущества. А если взамен продаваемой квартиры покупается новая, то вычет при покупке можно использовать при расчете налогооблагаемой базы с продажи старой квартиры, т.е. уменьшить ее на 2 млн руб.», - рассказывает Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU).

Но это, естественно, не глобальное решение проблемы, и эксперты считают, что лучшим выходом могло бы стать увеличение размеров вычетов, применяемых при продаже недвижимости. «Тем более что сумма в миллион рублей кажется смешной на фоне растущих цен на недвижимость», - отмечает Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU).

Изменения в сроках


Кроме того, по мнению экспертов, при продаже недвижимости необходимо учитывать длительность фактического проживания в ней продавца, а не срок де-юре, чтобы от уплаты НДФЛ полностью освобождались и те налогоплательщики, которые располагают жильем долгие годы, а юридически владеют им менее трех лет. Например, у нас есть немало людей, которые проживали в муниципальных квартирах и приватизировали их не так давно. «При этом налогоплательщики, фактически проживавшие в квартире 10-15 лет, осуществляли серьезные финансовые вложения, обеспечивая ее содержание и ремонт», - замечает Ирина Федулова («Ажур-Аудит»), но почему-то не имеют право на вычет, если с момента приватизации прошло менее трех лет.


Аналогичным образом страдают и жители новостроек, ведь квартира может оформляться в собственность годами. И в результате вероятна такая ситуация: налогоплательщик проживает на своих квадратных метрах лет 5 или 6, а согласно акту о передаче в собственность или свидетельству о собственности владеет ей всего год или два. «И для налоговых органов такие объекты считаются находящимися в собственности менее трех лет, поэтому доходы от их продажи облагаются НДФЛ», - говорит Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU). По ее мнению, стоит изменить порядок налогообложения при продаже недвижимости и для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, которые сегодня платят НДФЛ по ставке 30%, естественно, уменьшив ставку.

Конечно, все эти изменения, на первый взгляд, сократят налоги, а значит, и доходы бюджета, но, с другой стороны, они позволят легализовать доходы на рынке недвижимости, что в свете введения нового налога на имущества, скорее всего, вполне компенсирует потери бюджета. «Кроме того, такие нововведения улучшат материальное положение покупателей недвижимости, что косвенно обеспечит развитие ипотечного кредитования», - утверждает Ирина Федулова («Ажур-Аудит»).

Резюме журнала www.metrinfo.ru


Существующее налоговое законодательство предполагает налоговые вычеты при продаже и при покупке недвижимости. Продавцы недвижимости освобождаются от уплаты НДФЛ, если владели объектом более трех лет, либо, если срок владения недвижимостью меньше, они получают вычет в размере документально подтвержденных расходов, понесенных ранее по данному объекту, или миллиона рублей. А покупатели могут сократить свой налог на доходы физических лиц на сумму до 260 тыс. руб., получив вычет в размере до 2 млн руб. Однако налоговая система в части имущественных налоговых вычетов несовершенна. Здесь и конфликт продавцов и покупателей из-за различной суммы причитающихся им льгот, и ущемление прав налогоплательщиков, в случае если жилье приобретается в долевую собственность, ведь вычет делится на всех владельцев квадратных метров. Есть и другие менее серьезные недочеты. Ряд проблем, возможно, будет устранен, согласно документу «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов», но многое еще предстоит сделать. Будем надеяться, что власти примут верные решения и наконец-то разрешат все конфликты и несправедливые моменты.

KN-69 агентство недвижимости в Конаково и Конаковском районе работает для Вас!  

продажа покупка недвижимости в конаково и конаковском районе, доска объявлений конаково, новости конаково