KN-69 Недвижимость Конаково и Конаковского района

Купить и жить! и наслаждаться красивой Конаковской природой, свежим воздухом и Волгой!

Перспективы загородного рынка недвижимости

14.02.12

В среде экспертов, анализирующих загородный рынок, существует мнение, что дела на недорогом загородном рынке Подмосковья идут не очень хорошо – имеют место затоваривание и низкий интерес покупателей. В результате, предсказывают сторонники этой точки зрения, в обозримом будущем нас подстерегает здесь застой. Почему ситуация складывается подобным образом, не сгущают ли господа пессимисты краски и чего нам следует ждать от ближайших месяцев?

Во всех этих вопросах разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Кто сказал, что земля умерла? Нет, она затаилась на время…


Все опрошенные нами эксперты с изложенной выше точкой зрения так или иначе согласились. Причем при описании ситуации использовались разные слова: от «стабилизации» до «застоя», что невольно наводило на аналогии с большой политикой.


«Рынок замер в ожидании, - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект». - Кто-то ожидает кризиса (европейского), кто-то войны в Иране, кто-то выборов. В общем, в условиях нестабильной макроэкономической ситуации покупатели выжидают. Сделки совершаются в основном в самом дешевом сегменте, где люди не могут ждать».

«Ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости в течение всего 2011 года оставалась стабильной, - говорит Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. – К началу прошлого года средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе составляла $4300, а сегодня она – $4650, т.е. выросла не более чем на 6%. Исключением являются лишь качественные проекты, доля которых на рынке не превышает 10%. В них цена по итогам года в среднем повысилась на 10-15%». Эксперт добавляет, что сейчас нет никаких предпосылок для активного роста или снижения цен. «Как правило, это является показателем здорового рынка, однако на этот раз данная ценовая стагнация скорее свидетельствует о том, что он просто замер в ожидании», - резюмирует Дмитрий Цветков.

По мнению Игоря Заугольникова, члена правления RODEX Group, в ценах на загородную недвижимость «уже третий год наблюдается не сильно выраженный восходящий тренд». Однако, несмотря на это, до уровней, которые были достигнуты в «пиковом» 2008 году, еще очень далеко. Налицо - явный избыток предложения, ставший следствием предкризисных спекулятивных покупок.

Отметили специалисты и еще одну деталь: постепенное осознание всеми новых реалий, привыкание к ним. В результате, с одной стороны, с рынка исчезли граждане, пытающиеся продать свою недвижимость по старым, докризисным ценам. С другой – по словам Алексея Кудрявцева, директора по маркетингу УК «Волжские дачи», существенно уменьшилось и количество откровенно демпинговых предложений.

Участки без подряда: или дешево, или надежно


Земля без подряда – бесспорный лидер нашего рынка, если говорить об объемах. Все признаки затоваривания в этом сегменте налицо: очень много продается частными лицами. «Те, кто раньше сделал инвестиционные покупки с минимальными бюджетами (300 - 400 тыс. руб.), сегодня буквально вываливают свои объекты на вторичный рынок», - отмечает Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). Кроме этого, продолжают выходить новые огромные поселки, продажи в которых практически стоят.


«Нельзя не отметить, что на формат участков без подряда приходится львиная доля предложения. И количество объектов, выставленных на продажу, постоянно растет: появляются новые предложения в дальнем Подмосковье, весьма конкурентоспособные по причине своей дешевизны, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Спрос же (оставаясь все равно достаточно высоким) в прошлом году начал снижаться». Как поясняет эксперт, это связано с возросшей конкуренцией со стороны готовых коттеджных поселков, которые начали выходить на рынок по вполне адекватной цене. В пользу такого варианта потребителей «агитируют» и становящиеся все более известными проблемы у тех, кто купил участок без подряда – в частности, это могут быть сложности с подключением коммуникаций. Поэтому, желая застраховаться от подобных трудностей, люди стараются приобретать уже готовые объекты, подводит итог Светлана Бирина.

Последний тезис хорошо иллюстрируется примером, который приводит Игорь Заугольников (RODEX Group): «К нам пришел клиент, который до этого тщетно пытался поселиться в поселке, купив там землю без подряда еще в 2006 году. За пять лет поле, на котором располагался его участок, так и не превратилось в поселок. В итоге он решил приобрести землю с подрядом в коттеджном поселке Золотые пески, где уже проведено электричество, водоснабжение, канализация, должным образом организуется необходимая инфраструктура».

Выбор участка без подряда – это во многом проблема доверия покупателя девелоперу, поскольку большинство предложений еще находятся в начальной стадии строительства, и потребителю здесь предлагается оплатить земельный участок и будущее подведение к нему коммуникаций. «Компании, которые находят деньги на развитие поселка в начальной стадии и поддерживают хороший темп развития на всем протяжении строительства, имеют преимущество перед конкурентами, но они, как правило, не дают хороших скидок в начале продаж, - отмечает Александр Оксанич, заместитель гендиректора компании «CENTURY 21 Kredo-MTK» (Домодедово). – Например, на каширском направлении цены в среднем составляют от 130 до 280 тыс. руб., разница в основном зависит от расстояния от МКАД и от предлагаемого набора коммуникаций (электричество, газ, водопровод, канализация)».

Готовые дома и коттеджи: качественное дорожает


В сегменте готового к проживанию загородного жилья наши эксперты отметили важную тенденцию: с рынка пропали инвесторы, зато постепенно растет число тех, кто покупает недвижимость для собственного проживания. «Покупателей, выбиравших коттеджи с целью перепродажи, не было несколько лет подряд, - говорит Игорь Заугольников (RODEX Group). – Домовладения приобретались преимущественно теми, кто планировал использовать их сам. И маловероятно, что они будут выставлять коттеджи на продажу. Соответственно, предпосылок для увеличения предложения на вторичном рынке подмосковных коттеджей нет». С другой стороны, количество новых проектов в последние годы существенно сократилось: многие девелоперы не выдержали кризис и были вынуждены уйти с этого рынка. В результате мы имеем классическую картину: предложение сужается, спрос растет, что в будущем обязательно приведет к повышению цен…


А как же тезис о затоваривании? С ним все просто: по мнению Дмитрия Цветкова (Penny Lane Realty), оно действительно имеется, но только - неликвидом: домами сомнительного качества по завышенным ценам. «Непереоцененные качественные загородные объекты – редкость на нашем рынке, и они всегда найдут своего покупателя, - отмечает эксперт. – Стандартный период экспозиции объекта загородной недвижимости занимает от шести месяцев до одного года. Хотя в нашей практике нередко бывают случаи, когда дом уходит и за 1-2 месяца».

Квартиры и таунхаусы: спрос есть


А вот в сегменте таунхаусов и квартир городского типа спрос остается достаточно стабильным. «У меня нет ощущения стагнации на этом рынке, - говорит Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). – Квартиры в жилых комплексах реализуются очень неплохо. Обратите внимание: новогодних акций в нынешнем сезоне было существенно меньше, чем в прошлые годы. Таунхаусы всегда отставали в силу молодости самого формата, но ситуацию с ними никак нельзя назвать стагнацией».


Согласна с коллегой и Наталья Семенова, генеральный директор ООО «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»). Она отмечает также, что в этом году рынок примечателен тем, что достойные предложения появляются в 10-километровой удаленности от МКАД за вполне реальные деньги, а такого нельзя было встретить пару лет назад: дешевле 20-30 в этой зоне не стоили ни дома, ни таунхаусы.

С надеждами на весну и послевыборную стабильность


Приближается весна – традиционное время оживления на загородном рынке. С ее приходом игроки связывают надежды – но весьма осторожные. «Рост покупательской активности в предстоящие месяцы, несомненно, будет, - выражает эту точку зрения Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. – Однако говорить о том, что весенняя активность будет выше, чем в соответствующем периоде 2011 года, пока рано. На наш взгляд, многое зависит не только от сезонности (которой так подвержен рынок загородной недвижимости), но и от экономической и политической ситуации в стране в целом, особенно в преддверии предстоящих президентских выборов».

Аналогичные мысли высказывает и Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty). «Президентские выборы должны стать дополнительным толчком для всех тех покупателей, которые решили повременить с покупкой дома до разрешения политической «неопределенности» в стране», - отмечает он.

Алексей Гусев («Загородный проект») вообще предсказывает «весеннее ралли» цен.

А Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка «АкваВилла», связывает предстоящее весеннее оживление с неопределенной финансовой ситуацией в стране и мире. Сегодня непонятно, в какой валюте лучше хранить сбережения и куда инвестировать имеющиеся накопления. В итоге многие приходят к выводу, что лучше деньги потратить на недвижимость, в частности - на загородный дом. По мнению эксперта, ориентироваться нужно на объекты вблизи курортов и спортивных комплексов.

Последние новости

О ценообразовании и не только. Вопросы как определить цену на Объект недвижимости для продажи, судя по обращениям граждан, волнует многих. Исходя из опыта нашего агентства попробуем разобраться....
04.03.17
По прогнозу ВТБ24, средняя ставка по ипотечным кредитам в будущем году вырастет на 1 процентный пункт и составит 13,3% годовых. Рост стоимости займов на жилье может отразиться на спросе, однако банкир...
06.11.12
Выбирая квартиру, покупатель тратит много времени на сравнение цен и своих возможностей, на поиск жилья в подходящем месте и с желаемой планировкой. Но уже при осмотре выбранной квартиры он нередко уп...
04.11.12
Законопроект о нотариате предлагает ввести единые ставки на нотариальные услуги по всей России, равняясь на московский уровень. Это особенно опасно для граждан, если нотариальное заверение сделок, нап...
04.11.12
Купить квартиру можно и без риелтора, однако поиски подходящего варианта и оформление документов отнимут много времени и сил. К тому же «самостоятельное плавание» увеличивает риски – не обратив по нео...
09.10.12