KN-69 Недвижимость Конаково и Конаковского района

Купить и жить! и наслаждаться красивой Конаковской природой, свежим воздухом и Волгой!

Анализ загородного рынка недвижимости

02.05.12

Рынок коттеджных поселков в кризис понес существенные потери, несмотря на увеличение объема предложения в этом сегменте сейчас, говорить о его полном восстановлении преждевременно. Правда, девелоперы загородного рынка за это время смогли лучше уяснить нужды покупателей – недорогие квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы вблизи Москвы либо просторные коттеджи, но уже в дальнем Подмосковье. По этому сценарию, удачному, как видится застройщикам, теперь и будет развиваться рынок загородной недвижимости.

Как показывают результаты опроса Фонда общественного мнения, больше половины наших сограждан мечтает жить не в городской квартире, а в собственном доме. Представления об идеальном доме у наших соотечественников еще несколько лет назад, согласно данныс ФОМ, были такие: одно- или двухэтажный коттедж из кирпича или дерева, с четырьмя комнатами, в районе с хорошей экологией. Однако практичность, приобретенная в кризис, заставила потенциальных покупателей скорректировать свои запросы – многие по-прежнему хотели бы жить загородом, но согласны уже не на собственный дом, а на квартиру в малоэтажном жилом комплексе.

Девелоперы, в свою очередь, стали развивать мультиформатные поселки, строя на их территориях не только коттеджи и таунхаусы, как это было в большинстве случаев до 2008 года, но и малоэтажные многоквартирные дома.

Учитывая, что темпы продаж на загородном рынке традиционно ниже, чем на городском, мультиформат – вполне удачный вариант, позволяющий совместить интересы покупателей и выгоду застройщиков.

«В загородном формате интенсивность продаж в принципе ниже – это может быть 1-2 дома в месяц, а то и в несколько месяцев. Правда, если характеристики поселка очень удачные (расположение, соотношение цены и качества), скорость продаж выше и может достигать 10-20 домов в месяц. Например, такие темпы наблюдались в поселке «Новорижский» (девелопер - «Инком»), расположенном в 30-километровой зоне», - рассказывает Татьяна Бокачева, начальник отдела исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

По подсчетам «Индикаторов рынка недвижимости», в Подмосковье в конце 2010 года на реализацию предлагалось 284 поселка, в 2011 году – уже 354. В основном новое предложение состоит из поселков эконом-класса на менее престижных направлениях (юг, юго-восток, восток и северо-восток Подмосковья), или на престижных направлениях (например, на Новорижском шоссе), но на достаточно большой удаленности – 30 - 90 км от МКАД.

В Подмосковье насчитывается порядка 26 жилых комплексов смешанного типа, сочетающих таунхаусы, многоквартирные дома и коттеджи, причем половина из них находится в 15 км от МКАД.

Минимальная цена квадратного метра в квартире на таком расстоянии составляет 44 тысячи рублей, а стоимость таунхаусов стартует от 5,2 млн рублей.

Для сравнения – трехкомнатную просторную квартиру (80 кв.м.) в панельном доме в Жулебино (15 минут на транспорте от метро Выхино) на сайтах агентств недвижимости можно присмотреть за порядка 9,5 млн рублей. За однокомнатную квартиру (около 40 кв.м.) в этом же районе в аналогичном панельном доме после ремонта запрашивают порядка 5,3 млн рулей.

Правда, в некоторых случаях квартиры в малоэтажках могут быть небольшой площади – например, однокомнатная квартира порядка 30 кв.м. Цена в этом случае также будет меньше, однако, по сравнению с квартирами в стандартных многоквартирных новостройках, такое жилье представляется тесноватым.

«Наш поселок находится в черте города, поэтому более рационально предлагать не большие коттеджи, а совмещать форматы городского типа – таунхаусы и квартиры в четырехэтажных домах. Сейчас многие застройщики обратили внимание на такой формат и стали его развивать. Рынок загородных домов очень насыщен и разница между поселками только в качестве используемых материалов, уровне отделки домов и удаленности от МКАД, от чего и варьируется цена. Покупатели хотят что-то новое», – рассказывает заместитель генерального директора ЗАО «МФК Видное» Михаил Кокотов.

По наблюдениям управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, «наибольший спрос в малоэтажном строительстве приходится на объекты, расположенные не очень далеко от МКАД, чтобы была возможность ездить на работу в Москву».

Такие квартиры – это все же выбор тех, кто ведет активный образ жизни и работает в столице, говорит Владимир Яхонтов. «Для «деревенского» комфорта люди по-прежнему выбирают дома в коттеджных поселках», – добавляет он.

По данным корпорации «Инком», именно в сегменте малоэтажных многоквартирных домов цены растут быстрее всего. Так, относительно февраля текущего года полная цена предложения повысилась на 9% (с 3,9 млн. руб. до 4,2 млн. руб.) Коттеджи в среднем предлагаются за 15,3 млн. руб. (+1%), таунхаусы и дуплексы за 9,9 млн. руб. (-1%) и 11,5 млн. руб. (+5%).

Помимо меньшей итоговой стоимости, покупателю квартиры придется впоследствии тратить меньше средств и на ее обслуживание. Если покупать квартиру в малоэтажном жилом комплексе даже в составе коттеджного поселка, дополнительные расходы будут сопоставимы с содержанием квартиры в ближайшем населенном пункте. Обслуживание отдельного коттеджа обойдется дороже.

«Средняя цена квадратного метра в коттедже (включая стоимость земли) в конце 2011 года составляла 74 768 рублей, при этом средняя стоимость эксплуатации (охрана, уборка территории, вывоз мусора и т.п.) – 8 501 рублей в месяц.

Средняя цена квадратного метра в малоэтажном жилом комплексе 66 838 рублей, однако из-за меньшей площади объектов разница в общей стоимости за объект более существенна (чуть более 4,5 млн рублей за квартиру в МЖК против 20 млн рублей за коттедж с участком). При этом стоимость эксплуатации в МЖК практически не отличается от стандартных расценок в многоквартирных новостройках. К тому же многие малоэтажные жилые комплексы в принципе не предлагают такой объем услуг, как коттеджные поселки (например, далеко не везде есть охрана)»,- рассказывает Татьяна Бокачева.

Рынок недвижимости предлагает желающим жить за городом и еще один, самый бюджетный, вариант – это просто кусок земли, так называемые участки без подряда. Средняя стоимость участка составляет порядка 2,5 млн рублей. «Основной объект продаж в новых проектах по-прежнему самый простой – участки без подряда», – поясняет управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.

По подсчетам компании ОПИН, порядка 71% от всего существующего предложения на загородном рынке в конце прошлого года как раз составляли участки без подряда.

Однако эксперты отмечают тенденцию: число таких проектов начинает сокращаться и они смещаются в Дальнее Подмосковье. По данным компании ОПИН, доля новых поселков с участками без подряда в 2011 году составила менее 50%, тогда как в 2010 году составляла 91%.

Причина популярности этого формата проста – меньшая цена. По оценкам компании IntermarkSavills, при покупке готового дома с участком, более 50% стоимости приходится именно на дом, хотя реальная его себестоимость значительно ниже. Т.е. если купить землю и самому построить на ней дом, можно заметно сэкономить. К участку земли девелопер обязуется подвести необходимые коммуникации – электричество, воду, канализацию, газ. При покупке участка обязательно нужно уточнять, входит ли в заявленную цену последующее подключение к этим сетям: в некоторых случаях за подключение придется платить дополнительно. Однако подключение участков к коммуникациям происходит не сразу. По различным оценкам, пока коммуникации проведены примерно в 30% подмосковных поселков такого типа.

Последние новости

О ценообразовании и не только. Вопросы как определить цену на Объект недвижимости для продажи, судя по обращениям граждан, волнует многих. Исходя из опыта нашего агентства попробуем разобраться....
04.03.17
По прогнозу ВТБ24, средняя ставка по ипотечным кредитам в будущем году вырастет на 1 процентный пункт и составит 13,3% годовых. Рост стоимости займов на жилье может отразиться на спросе, однако банкир...
06.11.12
Выбирая квартиру, покупатель тратит много времени на сравнение цен и своих возможностей, на поиск жилья в подходящем месте и с желаемой планировкой. Но уже при осмотре выбранной квартиры он нередко уп...
04.11.12
Законопроект о нотариате предлагает ввести единые ставки на нотариальные услуги по всей России, равняясь на московский уровень. Это особенно опасно для граждан, если нотариальное заверение сделок, нап...
04.11.12
Купить квартиру можно и без риелтора, однако поиски подходящего варианта и оформление документов отнимут много времени и сил. К тому же «самостоятельное плавание» увеличивает риски – не обратив по нео...
09.10.12